Wertpapiere vs. Immobilien

Christine, 25, hat ihr erstes regelmäßiges Geld verdient, hat sich Wünsche erfüllt, indem sie ein paar Dinge gekauft hat, die sie immer schon haben wollte, und genießt die Situation der neu gewonnenen finanziellen Eigenständigkeit. Es fehlt ihr also an nichts. Tatsächlich hat sie jeden Monat sogar etwas übrig, das sie spart. Mit der Zeit hat sich so ein Betrag von 3.000 EUR angesammelt. Auf der Arbeit unterhalten sich beim Mittagessen an ihrem Tisch Kollegen über die Rente. Daraufhin beschließt sie, die ersparten (und nicht benötigten) 3.000 EUR fürs Alter anzulegen und fängt an, sich mit dem Thema Geldanlage zu beschäftigen.

Klar, Geld anlegen, fürs Alter vorsorgen, ihre erste Idee sind Wertpapiere. Nachdem sie sich ein bisschen eingelesen hat, will sie gleich loslegen. Als sie einer Freundin von dem Plan erzählt, fällt ihr wieder ein, dass diese Freundin doch einen reichen Onkel hat. Geradeheraus fragt sie sie, wie ihr Onkel reich geworden ist. Die Freundin erzählt Christine, dass ihr Onkel Immobilien hat, die er vermietet, von Beruf aber eigentlich Kfz-Mechaniker ist. Die erste Wohnung hat er schon mit Anfang zwanzig gekauft und danach wurden es nach und nach mehr, so dass er sich jetzt, dreißig Jahre später, nur noch um die Immobilien kümmert. Das findet Christine interessant und macht sich auch über Immobilieninvestments schlau. Jeden Monat eine kleine Zahlung erhalten und nach ein paar Jahren gehört ihr eine Wohnung – auch für dieses Thema kann sie sich begeistern. Sie kommt also zu dem Schluss, dass beide Möglichkeiten langfristig sinnvolle Investments darstellen (gemäß dem unten genannten Artikel beträgt die langfristige Rendite für Aktien 7%, die für Immobilien knapp 8%). Da sie sich nicht entscheiden kann, was sie machen soll, verfolgt sie erstmal beide Ideen weiter.
 

Einstieg

 
Um Wertpapiere zu kaufen, muss sie nur ein Depot eröffnen, das Geld einzahlen und schon hat sie die Wahl zwischen tausenden Wertpapieren, die sie sofort kaufen kann. An dieser Stelle kommt sie jedoch ins Stocken. Was soll sie bei der großen Auswahl nur kaufen? Sie vertagt das Problem und wendet sich lieber den Immobilien zu.  Hier muss sie zwar nicht extra ein Konto eröffnen, jedoch ist eine geeignete Immobilie zu finden recht zeitintensiv. Aber Bilder auf Immobilienscout24 anzuschauen und Wohnungen zu besichtigen macht ihr mehr Spaß, als Jahresabschlüsse zu lesen. Für den eigentlichen Kauf, das weiß sie inzwischen, muss sie für die Finanzierung mindestens einen Termin bei einer Bank machen und ein Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrags wird auch noch notwendig. Wertpapiere dagegen kaufen sich mit ein paar Klicks am Computer.
 

Anpassung an finanzielle Situation

 
Finanzierung ist auch ein gutes Stichwort, denn durch den Banktermin lernt Christine, dass sie für den Immobilienkauf mindestens 20% Eigenkapital braucht. Mit ihren 3.000 EUR kann sich Christine also eine Wohnung für 15.000 EUR leisten. Zieht sie Maklerkosten, Notargebühr und Grunderwerbsteuer ab, bleiben 12.000 EUR. Dafür gibt es nicht viele und wenn, dann keine guten Wohnungen. Macht aber nichts, Christine wartet einfach noch bis sie ihr Eigenkapital weiter erhöht hat und dann attraktivere Wohnungen kaufen kann. So lange hat sie Zeit, sich wieder mehr mit den Wertpapieren zu beschäftigen. Denn da gibt es Unternehmen, deren Aktien bereits für ein paar Euro zu haben sind. Angesichts der Ordergebühren von mindestens 5 EUR ist es zwar nicht sinnvoll, eine Aktie für 5 EUR zu kaufen, aber zumindest geht es. Bei einem größeren Betrag (ab 500 EUR) fällt die Gebühr immerhin nicht mehr so stark ins Gewicht. Da sie sich immer noch nicht für ein einzelnes Unternehmen entscheiden kann, zieht sie einen ETF-Sparplan in Betracht. Sie hat gelernt, dass sie dadurch ihr Erspartes auf mehrere Unternehmen verteilen kann. Außerdem kann sie erstmal klein, mit 25 EUR im Monat anfangen, und Ordergebühren hat sie bei dem Anbieter, den sie rausgesucht hat, auch nicht.
 

Risiko

 
Wie erwähnt, hätte Christine durch den Sparplan ihr Risiko auch schon ein bisschen gemanagt: Neben dem Durchschnittskosteneffekt wird durch die Anlage in breit streuende ETFs oder Fonds, das Einzelrisiko von Aktien verringert. Mit dem Erwerb einer einzelnen Immobilie hängt ihre gesamte private Altersvorsorge erstmal nur von dieser Wohnung ab. Was ist, wenn die Wohnung ein paar Monate leersteht, oder der Mieter die Miete nicht bezahlt? Eine Garantie gibt es auch bei Immobilien nicht. Immerhin: Sie könnte selbst einziehen.
 

Liquidität

 
Notfalls kann Christine die Immobilie ja auch wiederverkaufen. Das stimmt zwar, doch ist das genauso aufwendig, wie beim Kauf, nur dass sie die Gebühren nicht tragen muss. Außerdem kann es sich hinziehen, bis sich ein Käufer findet, insbesondere, wenn sich der Immobilienmarkt gerade schlecht entwickelt. Dann realisiert sie vielleicht auch nicht den Preis, den sie bezahlt hat und sie bleibt auf einem Verlust sitzen. Wertpapiere kann Christine jederzeit zu den wochentäglichen Handelszeiten verkaufen. Sie muss auch nicht gleich alles verkaufen, sondern kann genau so viel verkaufen, wie sie es gerade für richtig hält (z. B. um mehr Cash zu halten, oder Gewinne zu realisieren). Natürlich kann sie auch dabei Verluste erleiden.
 

Fazit

 
O.k., ihr habt es gemerkt. Christine bin in Wirklichkeit ich. Trotzdem passt die Argumentation. Richtig und konsequent genutzt, sind beide Anlageklassen langfristig lukrative Investments, die gut dafür geeignet sind, privat für das Alter vorzusorgen. Unbedingt zu beachten ist, dass unter Immobilien hier nicht selbstgenutztes Wohneigentum verstanden wird, sondern Wohnungen zur Vermietung als Geldanlage.
 
Vergleich Wertpapiere, Immobilien und Tagesgeld als Geldanlage

Vergleich Geldanlagen Wertpapiere Immobilien Tagesgeld

Für mich persönlich sind aufgrund ihrer Ausprägung unter den genannten Punkten Wertpapiere die bessere Geldanlage. Das lässt sich natürlich nicht verallgemeinern. Ich kann mir sogar gut vorstellen, dass die geringere Fungibilität von Immobilien für manche einen Vorteil bietet: Mit dem Kauf einer Immobilie dreht man von Anfang an gleich ein größeres Rad. Zum einen bewegt man eine größere Summe, selbst wenn man nur das Eigenkapital betrachtet. Das sorgt dafür, dass der Vermögenszuwachs bis zur Rente absolut gesehen entsprechend groß ausfällt. Zum anderen ist man durch Fremdfinanzierung automatisch langfristig orientiert. Das verhindert, dass man auf kurzfristige Marktschwankungen emotional reagiert. Bei Wertpapieren kann es, und dazu neigen alle Menschen, einem schwerfallen, die Geduld und die Disziplin aufzubringen, einen Sparplan bzw. eine Einmalanlage bis zur Rente aufrechtzuerhalten. Gerade das ist aber die wichtigste Zutat für eine erfolgreiche Geldanlage.
 

Das Beste aus beiden Welten

 
Wer Lust hat auch etwas für seine Altersvorsorge zu machen und beide Themen interessant findet, dem seien Aktien von Immobilienunternehmen und Immobilien-ETFs ans Herz gelegt. Die gibt es auch sparplanfähige.
 

Weiterführender Link

 
Artikel aus der FAZ (19.08.2017), der historische Renditen und Risiken von Aktien, Immobilien und Festverzinslichen Anlagen vergleicht: Sichere Anlagen sind nicht sicher

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